# 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트 (FRT)
> Federal Realty는 미국 연안 대도시와 공급이 제한된 상권의 오픈에어 쇼핑센터·복합시설 104곳을 보유한 리테일 리츠다. 2025년 임대수익 12억4,549만달러를 올렸고, 최대 임차인 TJX 비중은 2026년 6월 말 연환산 기본임대료의 2.41%다. 성장은 임대료 인상과 자산 인수에서 나오며, 웰스파고·트루이스트가 관리하는 신용한도와 기간대출이 자금조달 축이다.
Canonical: https://valuechain.wiki/federal-realty-investment-trust · Updated: 2026-10-13T20:25:00.283+00:00 · Source: ValueChain.wiki (refined facts, cited)
**사업 분류**: 상업용 부동산·리츠 (부동산 · 대표)

**인용용 요약**: 밸류체인 그래프 기준 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트의 직접 연결 기업은 4곳(관계 기준 공급 2·매출 2)이고, 사슬을 2차까지 넓히면 4곳에 닿는다. 링크의 근거 출처는 6건이며 그중 1차공시가 4건이다 (valuechain.wiki, 2026-10-13 기준).

## Financials & segments
- 총매출: FY2025 총수익 12억7,897만5,000달러
- 고객 집중도: 2025년 말 104개 프로젝트·상업면적 2,879만8,000제곱피트. 단일 임차인 비중은 연환산 기본임대료의 2.4% 이하였고, 2026년 6월 말 최대 임차인 TJX는 2.41%.
- 사업부문: 임대수익, 기타 부동산수익, 모기지 이자수익

## Annual stock return (as of 2026-09-04)
- 2021: +66%
- 2022: -22.7%
- 2023: +6.6%
- 2024: +12.1%
- 2025: -5.9%
- 2026 YTD: +19.8%

## Value-chain annual returns (top→bottom: demand → node → supply; YTD as of 2026-09-04)
| Company | Chain | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | YTD |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 로스 스토어스 | lead1 | -6% | +2.9% | +20.6% | +10.4% | +20.4% | +28.6% |
| TJX 컴퍼니스 | lead1 | +12.8% | +6.7% | +19.7% | +30.6% | +28.7% | -13.2% |
| 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트 | node | +66% | -22.7% | +6.6% | +12.1% | -5.9% | +19.8% |
| 트루이스트 파이낸셜 | benef1 | +26.1% | -23.5% | -8.6% | +23.7% | +19% | +8.2% |
| 웰스파고 | benef1 | +61.1% | -11.9% | +22.9% | +46.5% | +35.6% | -1.9% |

Federal Realty 주가는 임차인 매출 회복보다 금리와 자산가치에 더 민감하게 움직였다. 2021년 FRT가 66.0% 올라 TJX 12.8%와 로스 -6.0%를 앞섰지만, 2022년에는 -22.7%로 떨어지는 동안 TJX와 로스는 각각 6.7%, 2.9%를 지켰다. 2023~2025년에는 TJX가 19.7%, 30.6%, 28.7%, 로스가 20.6%, 10.4%, 20.4% 상승했지만 FRT는 6.6%, 12.1%, -5.9%에 그쳤다. 임차인 강세가 임대인 주가로 곧바로 전파되지 않은 구간이다. 2026년 FRT는 19.8% 반등했지만 TJX는 -13.2%, 로스는 28.6%로 갈려 광범위한 소비 회복보다 리츠 재평가 성격이 강하다. 자금조달 쪽도 웰스파고 -1.9%, 트루이스트 8.2%로 FRT보다 약했다. 다음 확인점은 15%의 현금 임대료 스프레드와 93.8% 점유율이 유지되면서 코어 FFO 증가로 이어지는지다. 예외는 금리 급등이다. 임차인 매출이 견조해도 조달비용과 자산 할인율이 오르면 전파가 끊길 수 있다. (analysis as of 2026-09-04)

## Money in · revenue from (2)
### TJX 컴퍼니스 (high)  → /tjx-companies.md
- metric: 금액 $24M · annualized as of 2026-06-30 · Federal Realty가 공시한 TJX 40개 임차지점의 연환산 기본임대료
- note: TJX는 40개 지점을 임차한 최대 임차인이다. 2026년 6월 말 연환산 기본임대료는 2,411만6,000달러로 전체의 2.41%다.
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-07-31) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000040/frt-6302026xex991.htm: "Federal Realty는 TJX를 40개 지점, 연환산 기본임대료 2,411만6,000달러, 전체의 2.41%인 최대 임차인으로 공시했다."
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-02-12) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000017/frt-20251231.htm: "2025년 말 어떤 단일 임차인 또는 계열 임차인군도 연환산 기본임대료의 2.4%를 넘지 않아 임차인 집중도가 낮았다."

### 로스 스토어스 (high)  → /ross-stores.md
- metric: 금액 $9M · annualized as of 2026-06-30 · Federal Realty가 공시한 로스 스토어스 14개 임차지점의 연환산 기본임대료
- note: 로스 스토어스는 14개 지점을 임차한다. 2026년 6월 말 연환산 기본임대료는 866만2,000달러로 전체의 0.87%다.
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-07-31) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000040/frt-6302026xex991.htm: "Federal Realty는 로스 스토어스를 14개 지점, 연환산 기본임대료 866만2,000달러, 전체의 0.87%인 11위 임차인으로 공시했다."
- [mentions] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-02-12) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000017/frt-20251231.htm: "Federal Realty의 2025년 연차보고서는 Willow Lawn 등 보유 자산의 주요 임차인으로 Ross Dress for Less를 열거한다."

## Money out · pays to (2)
### 웰스파고 (high)  → /wells-fargo.md
- metric: 금액 $286M · as of 2026-06-30 · 웰스파고가 행정대리인인 회전신용한도의 사용 잔액
- note: 웰스파고가 행정대리인인 14억달러 회전신용한도에서 2026년 6월 말 2억8,620만달러를 사용했다.
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-07-31) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000042/frt-20260630.htm: "2026년 6월 말 변동금리 부채에는 회전신용한도 사용액 2억8,620만달러가 포함되며, 계약상 행정대리인은 웰스파고다."
- [confirms] Federal Realty Investment Trust (EN, ir, published 2026-07-31) https://ir.federalrealty.com/news-releases/news-release-details/federal-realty-investment-trust-reports-second-quarter-2026: "회사는 회전신용한도를 14억달러로 늘리고 만기를 2030년 4월까지 연장했다고 발표했다."

### 트루이스트 파이낸셜 (high)  → /truist-financial.md
- metric: 금액 $250M · facility signed 2025-11-17 · 트루이스트가 행정대리인인 기간대출 기본 약정한도
- note: 트루이스트은행이 행정대리인을 맡은 무담보 기간대출은 최대 2억5,000만달러, 증액 선택권 포함 최대 5억달러다. 계약 체결일에는 인출 잔액이 없었다.
- [mentions] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-02-12) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000017/frt-20251231.htm: "연차보고서의 계약 목록은 트루이스트은행을 2025년 기간대출의 행정대리인으로 확인한다."
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2025-11-19) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490325000067/frt-20251117.htm: "Federal Realty OP LP는 트루이스트은행을 행정대리인으로 하는 최대 2억5,000만달러의 기간대출 계약을 체결했으며 당시 사용액은 없었다."

## Investments (2)
### 애너폴리스 타운 센터 (high)
- metric: 금액 $187M · acquired 2025-10-10 · 부동산 취득가격
- note: 메릴랜드주 애너폴리스의 47만9,000제곱피트 복합 리테일 자산을 1억8,700만달러에 인수했다.
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-02-12) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000017/frt-20251231.htm: "Federal Realty는 2025년 10월 10일 애너폴리스 타운 센터 47만9,000제곱피트를 1억8,700만달러에 인수했다."
- [confirms] Investing.com 한국 (KO, research, published 2025-12-16) https://kr.investing.com/news/analyst-ratings/article-93CH-1756072: "제퍼리스 분석을 전한 한국어 기사도 애너폴리스 타운 센터 인수가 1억8,700만달러이며 무레버리지 수익률이 7%라고 확인했다."

### 빌리지 포인트 (high)
- metric: 금액 $153M · acquired 2025-11-24 · 부동산 취득가격
- note: 네브래스카주 오마하의 45만2,000제곱피트 야외형 리테일 자산을 1억5,330만달러에 인수했다.
- [confirms] SEC EDGAR (EN, filing, published 2026-02-12) https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/34903/000003490326000017/frt-20251231.htm: "Federal Realty는 2025년 11월 24일 빌리지 포인트 45만2,000제곱피트를 1억5,330만달러에 인수했다."
- [confirms] Investing.com 한국 (KO, research, published 2025-12-16) https://kr.investing.com/news/analyst-ratings/article-93CH-1756072: "한국어 제퍼리스 분석 기사는 오마하 빌리지 포인트 인수가격을 1억5,330만달러로 확인했다."

## 질문별 엔드포인트
- 누가 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트의 고객인가? 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트의 매출은 어디서 오는가? → https://valuechain.wiki/federal-realty-investment-trust/customers.md
- 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트의 주요 공급사는 어디인가? 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트의 비용은 누구에게 가는가? → https://valuechain.wiki/federal-realty-investment-trust/suppliers.md
- 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트 주가가 움직이면 누가 수혜를 보는가? 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트의 가치사슬 파급은 어디까지인가? → https://valuechain.wiki/federal-realty-investment-trust/ripple.md
- 증권가가 보는 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트: 목표주가와 투자의견은? → https://valuechain.wiki/federal-realty-investment-trust/consensus.md

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